买一套一年收益2万、买两套一年收益4万，银行收益30万一年0.45万、60万一年0.9万。
乍一看挺诱人，但细料想感触又不是那么回事。近日，记者到项目现场，对这个中介口中“比存钱划算得多”的公寓产品举行了实地拜访。
项目位于天府新区万东路，亲热滨江和城、万科海悦汇城东区，相近天府新区热门的海昌路，与旧年交易不久的天府慈悲广场仅500米当中隔绝，举座区域是天府新区比力成熟的板块。
项目占地约236亩，是一个纯营业项目，约5万㎡的商业片面一经建成现房，在售的为40年产权的公寓。2-16楼为层高4.2米的LOFT，17-24楼是平层SOHO，主力产品面积段33-58㎡，有约4000多套公寓，有3梯15户和8梯32户的产品。现在在售的为1#楼1单元B区。
记者在现场看到，虽是通俗的事业日，但不大的售楼部仍有多名经纪人在场，经常有经纪人带着客户来看房。事业人员介绍周末的时间，两个典范间里挤满了人。
据知爱人介绍，麓山U11此次给出7.55%+1000元的佣钱激劝计谋，给足经纪人带客的动力。“成交一套SOHO也许得2万多的回佣称赞，LOFT一套的佣钿赞扬则有4万多。”
高额佣金的慰勉是经纪人带看积极的一方面，另一方面是麓山U11的低总价，以及地域较好的租金回报，带看成交周期短，也让经纪人铆足了劲。
“这种总价低、回报高的项目，对付手上有点闲钱，但又不多的中小投资客是很排场的，比存银行利歇划算多了。”
现场做事人员介绍，不只是中小投资客看好这个项目，比来另有想一次性买入1万㎡的巨额投资者在跟项目讲，“这个项目不论是地域成熟度、周遭配套以及交通动线都特别好，而且如今能有7个点回报的投资机会不多了。”
现场任务人员所叙的“回报高”，据是依照项目周围今朝租赁的价值来进行类比，倒推出7%的回报。
事务人员介绍，麓山U11平层SOHO清水价9000元-9800元/㎡，遵照楼层分别总价段29-33万/套不等；LOFT清水单价为9800-11000元/㎡，总价段39万-43万/套。“可能取舍买清水，也可以买精装，精装报价平层SOHO在清水价值的根底上加41900元/套，LOFT加67500元/套。”
依据现场事业人员的报价，要是要参与应用以精装价格加家居家电的到场，SOHO最甜头的价钱超33万/套，根据其宣扬的7%的回报率，理想租金代价该当在2000元/月，LOFT的理想租金在2600元/月。
真能租到这么好的价钱吗？记者走访了麓山U11周围的中介，理解地区租赁市场。
在麓山U11四周的滨江和城、万科海悦汇城、心怡中丝园、海伦天麓、三利麓山城等项目都是入住率较高的刚需或刚改项目。记者从这几个住所小区的租赁情况明白到，依照房子新旧境况以及室内装筑陈设差别，套一的租金在1200-1600元/月、套二租金在2000-2500元/月的水平。
项目斜当面的海伦天麓麓公子，方今在链家挂牌的30多㎡的1室1厅整租价为1350元/月-1710元/月。
有业内人士感觉，虽然麓山U11的回报率7%或者存疑，方今凡是公寓阛阓租金回报率在5个点就一经足够感激客户。
但公寓从来是较量难卖的产品，出格是这种看起来投资门槛不高的小公寓，并不全体是缘由投资回报率的问题，并且买房收租和存钱我更划算，也许也不举座是短光阴内就能辩分晓的事。
存款利率下调对购房者买房收租的梦想有必然刺激感化，但公寓途理流动性差，通常投资者对房产增值的盼望大于收租等源由，公寓并非小我投资者的首选。
前段工夫有网友爆出，一投资者以40多万代价购入位于华阳的某公寓，迩来以当时买入价5折的价格出售，“这个公寓发轫是租给客店经营，向来有比拟巩固的收益，但今年该旅馆退出，业主就要本身起头找租客，太苦闷，就想动手。”
虽然在此之前平素有不变收益回报，但算上而今蚀本出手，这个投资根底算平进平出，算上十年压在这套公寓上的资本本钱，业主并不见得获利。
公寓流动性差，投资公寓底子不研商项目增值，但个人投资者与机构投资者分别，物色的还是财富增值这部分收益，如若不协商这片面收益，公寓的租金回报率便是唯一指标，在选撮要置办的公寓时要用租客想想来弃取，成熟区域的公寓比新兴地域的公寓更具投资价值。
麓山U11这种大提供量的公寓产品，来日大概要面临项目里面同质逐鹿的压力，如若都是散户出租，在租金方面恐怕会形成角逐。而且散户过多，没有统已经营的公寓，在物业料理、家当珍惜方面恐怕会存在毛病，劝化租赁代价。
公寓投资也要探求持有成本，如按揭贷款资本、房屋折旧成本等，看待低总价的公寓产品假如是全款买入，这笔资金参与其我们理财富品的机会本钱也是必要商讨的。